La costituzione coattiva di una servitù di passaggio in caso di fondo intercluso

Le questioni relative alle servitù sono senz’altro tra quelle più dibattute nell’ambito dei rapporti di vicinato. In questo articolo andremmo a trattare della servitù di passaggio costituibile in favore di un fondo intercluso, analizzando i requisiti ex lege previsti per la sua istituzione.

Nell’affrontare la tematica è innanzitutto opportuno soffermarsi sul concetto di servitù di passaggio, definibile come il diritto reale di godimento che consente al proprietario di un fondo, detto dominante, di passare su un terreno altrui, detto servente, per accedere al proprio. La realità di tale diritto fa sì che lo stesso si trasferisca automaticamente unitamente alla proprietà del fondo dominante, a prescindere dal fatto che la servitù sia o meno citata nell’atto che ha dato origine a tale trasferimento, e rende altresì impossibile cedere tale diritto separatamente rispetto alla proprietà del fondo a cui accede.

Diverse sono poi le modalità con cui una servitù di passaggio può essere costituita. Ciò può avvenire per intervenuto usucapione di tale diritto, ma anche mediante apposito atto notarile, e finanche per testamento. Il codice civile prevede poi che tale servitù possa essere costituita anche per “costituzione del padre di famiglia”, e coattivamente, in caso di fondo intercluso.

Di seguito ci soffermeremo su quest’ultima modalità di costituzione della servitù di passaggio. Trattasi di servitù coattiva in quanto è la legge a imporre la sua costituzione, consentendo al proprietario di un terreno intercluso, in presenza dei presupposti ex lege previsti, finanche di adire l’autorità giudiziaria al fine di ottenere l’instaurazione di una servitù di passaggio in favore del suo terreno ed a carico di quello del vicino, al fine di poter accedere alla via pubblica.

Sul punto è chiaro il disposto dell’art.1051 c.c. ai sensi del quale “il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo”.

La norma individua quello che è il principale presupposto per poter ottenere l’instaurazione di tale servitù, ovvero lo stato di interclusione del fondo, prevedendo l’ipotesi dell’interclusione assoluta, in cui il terreno è completamente circondato da altri fondi e non ha alcun’uscita sulla via pubblica, e quella dell’interclusione relativa, in cui la realizzazione di un accesso alla pubblica via sarebbe in astratto possibile, ma comporterebbe un eccessivo dispendio di risorse ed energie per renderlo praticabile. La sussistenza dello stato di interclusione va accertata prendendo in considerazione il fondo nel suo complesso, non solamente alcune porzioni dello stesso. Unica eccezione a tale principio generale è l’ipotesi in cui, per la conformazione dei luoghi, una parte del terreno abbia accesso alla via pubblica, mentre un’altra parte dello stesso sia di fatto inaccessibile. In tal caso detta ultima parte del fondo potrà beneficiarsi di quanto previsto dalla norma dianzi citata.

Per poter fondatamente richiedere la costituzione coattiva della servitù in parola è poi necessario dimostrare che l’istituzione del passaggio sia in grado di determinare un vantaggio “per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo”, la semplice maggiore comodità nell’utilizzo del terreno non è a tal fine sufficiente.

In ogni caso, nel determinare il sedime su cui giacerà la servitù di passo si dovrà scegliere il percorso che reca minor incomodo al proprietario del fondo servente (art. 1051 co.2 c.c.).

L’applicazione delle norme dianzi citate viene poi estesa dal terzo comma dell’art.1051 c.c. anche al caso del c.d. ampliamento coattivo, ossia all’ipotesi in cui un passaggio già esista, ma sia necessario ampliarlo per rendere il fondo dominante accessibile dalla via pubblica anche con veicoli.

Un’apparente limitazione alla possibilità di costituire una servitù di passaggio a favore del fondo intercluso si rintraccia al quarto comma dell’art.1051 c.c., il quale dispone che “sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti”. Tale esenzione non ha però valore assoluto, ed infatti la giurisprudenza di legittimità ha costantemente affermato che tale norma non trova applicazione nei casi di interclusione assoluta, ossia nelle ipotesi in cui il fondo non abbia alcun accesso alla via pubblica, spingendosi finanche ad affermare che tale norma non prevede un’esenzione assoluta delle aree ivi indicate dalla servitù di passaggio, bensì solo un criterio di scelta, se possibile, nei casi in cui le esigenze poste alla base della richiesta di servitù siano realizzabili mediante percorsi alternativi, tra i quali deve attribuirsi priorità a quelli non interessanti le menzionate aree.

È poi possibile costituire coattivamente una servitù di passaggio anche nell’ipotesi in cui un fondo abbia già un accesso alla via pubblica, ma quest’ultimo sia inadatto o insufficiente a soddisfare specifiche esigenze del fondo (es. bisogni legati alla coltivazione, necessità industriali ecc.), ed insuscettibile di ampliamento (art.1052 c.c.).

La costituzione della servitù nei casi dianzi esposti non avviene però a titolo gratuito. Ed infatti, qualora venga richiesta l’instaurazione di una servitù di passaggio ai sensi delle norme dianzi citate, al proprietario del fondo servente dovrà corrispondersi un’indennità “proporzionata al danno cagionato dal passaggio”, e, “qualora, per attuare il passaggio, sia necessario occupare con opere stabili o lasciare incolta una zona del fondo servente, il proprietario che lo domanda deve prima d’imprendere le opere o di iniziare il passaggio, pagare il valore della zona predetta” (art.1053 c.c.).

Da ultimo, si specifica come la costituzione coattiva della servitù di passaggio sia materia rientrante tra quelle per cui è prevista la condizione di procedibilità della mediazione civile. Pertanto, prima di attivare tale pretesa in giudizio, sarà necessario instaurare un procedimento di mediazione, al fine di valutare se sia possibile trovare una soluzione bonaria alla questione.