Condominio: cosa sono le tabelle millesimali e quando si possono modificare
In questo articolo andremo a trattare un tema di grande importanza per chi è titolare di un appartamento posto all’interno di un condominio, ossia il tema delle c.d. tabelle millesimali.
È innanzitutto opportuno premettere come all’interno di un condominio convivano due tipi di proprietà: quelle esclusive, facenti capo ai singoli condomini, e le parti comuni, appartenenti a tutti i condomini e necessarie per consentire a questi ultimi di godere delle loro proprietà esclusive.
Con riferimento alle parti comuni vi è la necessità di stabilire la misura con cui ciascun condomino partecipa alle decisioni relative alla loro gestione ed alle spese necessarie alla loro manutenzione. Le tabelle millesimali sono per l’appunto lo strumento attraverso cui si stabilisce l’entità del contributo che ciascun condomino è chiamato a dare alla manutenzione, ordinaria e straordinaria, delle parti comuni, nonché il “peso” del voto di ciascun condomino all’interno dell’assemblea condominiale, e quindi, in ultima analisi, quanto la sua posizione possa incidere nell’adozione delle decisioni relative ai beni comuni.
Sul punto viene in rilievo il disposto dell’art. 1118 c.c., il quale detta il principio per cui “il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene”. Pertanto all’interno del condominio i proprietari degli appartamenti più grandi saranno tenuti a contribuire maggiormente alle spese per la manutenzione delle parti comuni, ma avranno anche maggior “peso” nell’adozione delle decisioni più rilevanti ad esse relative. Ai sensi dell’art. 68 disp. att. c.c. “il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi, in apposita tabella allegata al regolamento di Condominio”, ossia la tabella millesimale.
La redazione delle tabelle millesimali, essendo queste ultime un documento di carattere tecnico che dovrà valutare il valore delle singole unità di proprietà esclusiva rispetto all’intero edificio, tenendo conto di diversi fattori (es. cubatura, presenza di balconi o pertinenze in proprietà esclusiva, destinazione dei vani, orientamento, prospetto, luminosità, piano in cui si trova l’immobile ecc.), dovrà avvenire a cura di un tecnico qualificato, solitamente un geometra, un ingegnere o un architetto.
Un condominio di piccole dimensioni può essere gestito anche in assenza di tabelle millesimali, ma nei condomini con più di dieci condomini queste ultime dovranno essere adottate.
Le tabelle millesimali possono essere di due tipi:
- le tabelle millesimali contrattuali sono solitamente predisposte dal costruttore dell’edificio o dal proprietario originario dello stesso, che le allega al regolamento contrattuale. Tali tabelle, richiamate nei successivi atti di compravendita, vengono accettate dall’acquirente in sede di rogito notarile, e possono derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese. Sono tabelle millesimali contrattuali anche quelle adottate all’unanimità dall’assemblea condominiale.
- le tabelle millesimali assembleari sono quelle approvate dall’assemblea di condominio con il consenso dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio. Le tabelle assembleari non possono derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese. Qualora l’immobile non abbia tabelle millesimali e l’assemblea non sia in grado di approvarle, ci si potrà rivolgere all’autorità giudiziaria che darà incarico a un perito di redigerle.
Una volta adottate le tabelle millesimali, le stesse possono essere modificate e rettificate, ma solo nei casi espressamente previsti dalla legge. In particolare l’art. 69 disp. att. c.c. sancisce il principio generale per cui i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all’unanimità, limitando la possibilità di modificare tali tabelle con il consenso della sola maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio a due soli casi, ossia:
- quando le tabelle vigenti sono conseguenza di un errore. In tal caso si parla di rettifica. Si ha nei casi in cui nelle tabelle millesimali vigenti vi sia un errore significativo ed essenziale che può riguardare diversi aspetti, quali, a mero titolo esemplificativo: il calcolo delle superfici, della cubatura o dell’estensione degli immobili presenti nel condominio, l’attribuzione agli stessi di una destinazione d’uso diversa da quella reale, un semplice errore di calcolo o di misurazione ecc.. In ogni caso l’errore deve essere tale da comportare una consistente divergenza tra il valore reale della singola unità abitativa e quello attribuito a quest’ultima nella tabella millesimale.
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, viene alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. Deve quindi trattarsi di una modifica di rilevante entità, tale da incidere in maniera consistente sull’essenza stessa dell’edificio.
Qualora l’assemblea condominiale non sia in grado di rettificare le tabelle millesimali a causa dei dissidi tra condomini, è possibile rivolgersi all’autorità giudiziaria, al fine di ottenere la revisione giudiziale delle stesse. Tale iniziativa potrà essere presa anche da un singolo condomino che potrà citare in giudizio il condominio, in persona dell’amministratore, al fine di ottenere tale rettifica. L’amministratore, in tal caso, dovrà comunicare immediatamente tale circostanza all’assemblea dei condomini, in caso contrario potrà essere revocato, e sarà tenuto al risarcimento degli eventuali danni conseguenti a tale omissione.
