Bonus 110 – Ultime novità e quesiti dei lettori

Il Superbonus sta facendo parlare di sé in quanto, se applicato correttamente, potrebbe consentire da una parte di rendere meno energivori e strutturalmente efficienti gli edifici e dall’altra di ridurre le emissioni di CO2 contribuendo a raggiungere l’obiettivo di risparmio energetico, ma è altrettanto vero che i requisiti e gli adempimenti richiesti dalla norma hanno generato dubbi applicativi che uniti al breve periodo di riferimento (1 luglio 2020 – 31 dicembre 2021), difficilmente consentiranno a tutti di beneficiare delle agevolazioni fiscali. Si auspica quindi una proroga.

In questo periodo stanno uscendo numerosi chiarimenti da parte dei numerosi attori coinvolti: ENEA, Agenzia delle Entrate e anche il Parlamento ha chiarito dubbi interpretativi con la legge di conversione del Decreto Agosto pubblicata in Gazzetta il 14 ottobre.

Gli aspetti più interessanti che sono stati chiariti riguardano:

• La definizione di accesso autonomo, ora è chiaro che può essere anche da un viale o cortile di proprietà “non esclusiva”.
• Il ruolo degli abusi edilizi che riguardano le singole unità abitative e non l’intero edificio, è stato chiarito che questo tipo di abusi non precludono i lavori sulle parti comuni.
• Il quorum da avere nelle assemblee condominiali per il bonus 110%, le approvazioni dei lavori sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
• Cosa avviene in caso di ampliamento, ovvero le spese vengono scorporate e l’APE post operam deve essere redatto considerando l’edificio finale. In generale tutte le modifiche apportate migliorano e chiariscono l’applicazione del Bonus, non è quindi il caso di essere scettici, anche delle future modifiche andranno a chiarire alcuni dubbi, mentre ciò che è sicuro oggi lo sarà anche domani.

Riportiamo di seguito alcuni quesiti che ci sono stati sottoposti dai lettori, relativi a situazioni spesso comuni nelle nostre valli.

1. Sono il proprietario di un appartamento facente parte di una casa a schiera di complessive 4 unità. Ognuna delle 4 ha il suo ingresso autonomo. Gli altri 3 proprietari non vogliono eseguire lavori, posso sostituire il cappotto e le finestre solo sulla mia proprietà sfruttando il superbonus del 110%?

Sì, l’abitazione può beneficiare del superbonus 110% in quanto unità funzionalmente indipendente (presumendo che abbia tutti gli impianti autonomi per riscaldamento, energia elettrica, acqua, gas) con accesso autonomo dall’esterno (art. 119 d.l. 34/2020) anche se nessuno degli altri proprietari effettua alcun lavoro. Rimane l’obbligo di migliorare di almeno 2 classi energetiche l’APE della propria unità. Ciò premesso, è possibile quindi sostituire cappotto e finestre (il cappotto è fondamentale in quanto intervento trainante, se non viene sostituito l’impianto di riscaldamento) optando per la detrazione oppure lo sconto in fattura o la cessione del credito alla banca.

Precisiamo che, sempre il DL 34/2020 stabilisce che “per accesso autonomo dall’esterno si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva”. Inoltre, secondo l’interpretazione fornita in sede di interrogazione dal ministro dell’Economia il 30/09/2020, si è in presenza di accesso autonomo anche in caso di accesso da: “una strada privata e/o in multiproprietà”, “terreni di utilizzo comune”, “aree (quali strada, cortile o giardino) comuni e condivise con altri edifici unifamiliari”.

2. Sono proprietario di due unità all’interno di un edificio di 6 appartamenti. Entrambe sono affittate a famiglie con regolare contratto d’affitto. Posso ottenere il superbonus solo io per i lavori effettuati dal condominio oppure possono beneficiarne anche i conduttori?

Entrambi possono beneficiare del bonus 110% sui lavori, come precisato nella Circolare N. 24/E dell’Agenzia delle Entrate dell’8 agosto 2020: “Ai fini della detrazione, le persone fisiche che sostengono le spese devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio”. In particolare, i soggetti beneficiari possono “detenere l’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario. Al fine di garantire la necessaria certezza ai rapporti tributari, la mancanza di un titolo di detenzione dell’immobile risultante da un atto registrato, al momento dell’inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente, preclude il diritto alla detrazione anche se si provvede alla successiva regolarizzazione”.

Ricordiamo che è previsto un limite massimo di 2 unità abitative per le quali ogni soggetto può richiedere il bonus 110, indipendentemente dal titolo di possesso.

3. Il mio reddito non ha capienza sufficiente per poter beneficiare della detrazione in 5 anni dell’importo derivante dal bonus 110. Può eseguire i lavori il mio coniuge su un’unità di mia proprietà e utilizzare la detrazione?

Sì, è permesso, infatti “Sono ammessi a fruire della detrazione anche i familiari del possessore o del detentore dell’immobile, individuati ai sensi dell’articolo 5, comma 5, del TUIR (coniuge, componente dell’unione civile di cui alla legge 20 maggio 2016, n. 76, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) nonché i conviventi di fatto ai sensi della predetta legge n. 76 del 2016, sempreché sostengano le spese per la realizzazione dei lavori”. La detrazione spetta a tali soggetti, a condizione che a) siano conviventi con il possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione se antecedente all’avvio dei lavori; b) le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza. La detrazione, pertanto, non spetta al familiare del possessore o del detentore dell’immobile nel caso di interventi effettuati su immobili che non sono a disposizione (in quanto locati o concessi in comodato). Per fruire del Superbonus non è necessario che i familiari abbiano sottoscritto un contratto di comodato essendo sufficiente che attestino, mediante una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di essere familiari conviventi.

4. Sono proprietario di un edificio indipendente composto da 2 unità abitative. Di una ho la proprietà esclusiva, dell’altro solo la nuda proprietà in quanto i miei genitori hanno l’usufrutto sull’appartamento in cui vivono. Posso beneficiare del bonus 110 su tutto l’immobile?

No, in questo caso non è possibile ottenere il bonus in quanto, nonostante via sia un diritto di usufrutto, la proprietà dell’intero immobile (completa per un’unità e solo nuda proprietà per l’altra) è interamente di un soggetto. Infatti, la circolare 24/E del 08/08/20 dice che “il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti”. Al contrario, qualora invece il genitore avesse donato la nuda proprietà al figlio di una sola delle due unità, anche tenendosi l’usufrutto, l’immobile sarebbe stato posseduto da 2 diversi proprietari e quindi avrebbe avuto la possibilità di beneficiare del superbonus. Precisiamo che ad oggi non ci sono documenti che indichino che le operazioni quali cessioni o donazioni eseguite per far rientrare nei requisiti un edificio che altrimenti non ne avrebbe diritto sono operazioni elusive, ma non possiamo escludere ulteriori interpretazioni in tal senso da parte dell’Agenzia delle Entrate. Ad oggi quindi rileva la proprietà effettiva nel momento di inizio dei lavori.

Stefano Zanini e Giorgio Leonardi